iwebixonline



Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir Gayrimenkulın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir. Taraflar düzenledikleri ön sözleşme ile ana sözleşmenin akdedilmesini hüküm altına almak istemektedirler. Ön sözleşmenin akdedilmesi ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğacaktır.

Satış vaadi sözleşmesinin yukarıda anılan ana sözleşme açısından bağlayıcılık unsurunu taşıyabilmesi için kanunda belirtilmiş olan şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerine göre Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir. Taraflar bu şekilde noterde düzenlenecek ön sözleşme niteliğindeki satış vaadi sözleşmesi ile ana sözleşmeyi akdetme iradelerini ortaya koyarlar. Burada önemli olan her iki taraf iradesinin açıkça ortaya konmasıdır. Tek taraflı bir irade beyanı içeren belge satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemez. Kanuni düzenlenme olmamasına rağmen doktrin ve pratikte Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuda da düzenlenebileceği belirtilmektedir. Tapu sicil memurları veya muhafızları ana sözleşmeyi düzenlemeye yetkili oldukları için satım vaadi sözleşmesini de düzenleyebilmektedirler.

Satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ayni hak değil sadece kişisel hak sağlar. Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşme taraflarından herhangi biri talep edebilir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine Gayrimenkulın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilinecektir. Tapu Kanunu’nun 26/6’ncı maddesine göre Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuda şerh edilmesinden itibaren beş yıl içerisinde satış, haciz, ipotek işlemleri yapılamaz ve benzer irtifak hakları tapuya tescil edilemez. Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi on sene süre ile hüküm ve sonuç doğurmaya devam edecektir.

Tapusuz bir Gayrimenkulın satışının vaad edilmesi teknik olarak mümkün değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de bu konuya E.1996/9378 K.1997/4125 26.06.1997 tarihli kararına ile “tapusuz Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi değildir” diyerek açıklama getirmiştir. Tapusuz bir Gayrimenkulı elinde bulunduran kişinin hakkı zilyetlik hakkından öteye geçemez. Bu sebeplerle tapusuz bir Gayrimenkula ilişkin olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin gerçek anlamda bir satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu sözleşme geçersiz olmamakla beraber “zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi” olarak kabul edilecektir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinin diğer şartı ise Gayrimenkulın belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E.2003/8604 K.2004/1301 01.03.2004 tarihli kararında bu konuya şu şekilde açıklama getirmiştir; “satış vaadine konu Gayrimenkulların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin var olduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu Gayrimenkulların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa, sözleşmeye konu Gayrimenkulın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir”. Bu durumda çapı, tescil krokisi veya diğer mülkiyet sınırlarını belirleyen belgeler varsa satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır.

Satış vaadi sözleşmesinin temel geçerlilik şartlarından biri de satış bedelinin sözleşmede belirlenmiş olmasıdır. Satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen satış bedelinin ödenmesi ile vaad edilen taraf sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescili isteminde bulunabilir. Bu doğrultuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/1266 K.2007/2679 13.03.2007 tarihli kararı ile vaad edilen tarafın tapu iptali veya tescili talebinde bulunabilmesi için satış vaadi sözleşmesi ile kararlaştırılan satış bedelini ödemesi gerektiğini açıkça belirtmiştir. Yargıtay benzer bir kararında da belirli koşullar gerçekleştiğinde davacının cebri tescil talep hakkı olduğunu belirtmiştir. Ancak vaad edilen vadesinde borcunu ödememiş ise satış vaadi sözleşmesi iptal edilebilecek ve tapuda konulan şerh sildirilebilinecektir.

Gayrimenkulın maliki olmayan kişinin bu Gayrimenkula ilişkin satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi mümkündür. Belirleyici olan ana satış sözleşmesi düzenlendiği anda Gayrimenkulı vaad eden kişinin bu Gayrimenkulın maliki olmasıdır. Aksi takdirde Gayrimenkul satım sözleşmesi geçersiz olacaktır.

Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir Gayrimenkulın payları belli ise, payın belli bir bölümüne veya tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E.2003/3550, K. 2003/5635 03.07.2003 tarihli kararı ve E.2005/3017, K. 2005/3871, 25.04.2005 tarihli kararında, elbirliği ortaklığına konu bir Gayrimenkulda ortaklardan birinin ortaklık dışında bir kişi ile Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdetmesi halinde bu sözleşme bir taahhüt muamelesi niteliğinde olup geçerli olacaktır. Ancak anılan Yargıtay kararında elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesinin mümkün olmadığı belirtilmiştir. Yargıtay’ın kararına konu olayda dava konusu Gayrimenkulın paylı mülkiyete dönüşmüş olması sebebiyle Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçerli hale gelmiştir.

Yargıtay’ın anılan kararlarına ve yine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/8419, K. 2006/10289, 02.10.2006 tarihli kararına göre Gayrimenkul elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır.

Özetle paylı mülkiyete konu Gayrimenkul payları için akdedilen sözleşmeler geçerli olup bu sözleşmelere dayanılarak Gayrimenkulın satışı talep edilebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise elbirliği mülkiyeti çözülmedikçe veya bu mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır.

Sözleşmenin Sona Ermesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona ermektedir. Satış vaadi sözleşmesine göre vaad edilen Gayrimenkul bedelini ödeyerek, vaad eden ise sözleşme konusu Gayrimenkulın mülkiyetini vaad edilene devrederek edimlerini ifa etmiş olurlar.

Yargıtay 15.Hukuk Dairesi’nin E.1993/3539, K.1994/830 17.02 1994 tarihli kararına göre taraflar arasında noterde usulüne uygun olarak düzenlenen sözleşme fesih edilmediği sürece sözleşme geçerli olacak ve tarafları bağlayacaktır. Bu durumda taraflardan her biri sözleşmenin ifasını talep etme hakkına sahiptir. Ancak bir ifa imkânsızlığı söz konusu olduğu zaman Borçlar Kanunu’nun 20 ve 117’nci maddeleri uyarınca sözleşmenin ifası istenemeyecektir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğundan sözleşmenin feshi de Noterlik Kanunu’nun 81/2’nci maddesine göre noterde yapılacaktır. Taraflar sözleşmenin feshini noterde usulüne uygun olarak yapacaklardır.

Diğer bir fesih yolu ise Borçlar Kanunu’nun 106’nci maddesine göre taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde diğer tarafın fesih ihbarı göndermesidir. Sözleşmenin fesih edilmemesi durumunda ise, taraf karşı taraftan yükümlülüklerini yerine getirmediğinden dolayı doğan zarar tutarının ve yükümlülüklerinin yerine getirilmesini talep edebilecektir.

Davacının, davalının temerrüde düşmesi nedeniyle yukarıda anılan madde uyarınca seçimlik haklarından birini kullanma hakkı vardır. Davacı satımın feshi ile birlikte yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebi ile doğan zararı da talep etme hakkına sahiptir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin önemli sona erme sebeplerinden biri zamanaşımına uğramasıdır. Borçlar Kanunu’nun 125’nci maddesine göre satış vaadi sözleşmesi 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin E.2000/2066 K.2000/2448 13.04.2000 tarihli ve E. 2003/3550 K.2003/5635 03.07.2003 tarihli kararlarına göre zamanaşımını hesaplamak için öncelikle sözleşmenin ifa olanağının olup olmadığı araştırılmalıdır. Somut olayda elbirliği ortaklığına konu bir Gayrimenkulda ortaklardan birinin miras payını ortak olmayan bir kişiye satmayı vaad etmesi durumunda sözleşme bir taahhüt işlemi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar bu sözleşmenin ifa olanağı yoktur. Bu durumda elbirliği mülkiyet sona erdiğinde sözleşme ifa kabiliyetini kazanacak ve zamanaşımı da bu tarihten başlayacaktır.

___________________________________________________________

1.Yavuz, Cevdet (Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Yrd. Doç. Dr. Burak Özen, Yrd. Doç. Dr. Faruk Acar) “Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler”, 7.Baskı, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş., İstanbul, 2007, s.198
2.T.C. Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E. 2005/9207, K. 2006/1921, 22.2.2006 tarihli kararı
3.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 32
4.Yavuz, Cevdet (Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Yrd. Doç. Dr. Burak Özen, Yrd. Doç. Dr. Faruk Acar) “Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler”, 7.Baskı, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş., İstanbul, 2007, s.199
5.T.C. Yargıtay 1.Hukuk Dairesi E. 1984/6602, K. 1984/7623, 25.02.1984 tarihli kararı, T.C. Yargıtay 1.Hukuk Dairesi E. 1993/14023, K. 1993/16189, 29.12.1993 tarihli kararı, T.C. Yargıtay 13.Hukuk Dairesi E.2005/13875, K. 2006/795, 27.01.2006 tarihli kararı
6.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 68
7.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 97
8.T.C. Yargıtay 1.Hukuk Dairesi E. 1984/6602, K. 1984/7623, 25.02.1984 tarihli kararı
9.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 42
10.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 84
11.T.C. Yargıtay 13.Hukuk Dairesi E. 2005/10091, K. 2005/17180, 21.11.2005 tarihli kararı

Yorumlar (0)
Haberin devamı
Your Contact Details:
Yorumlar:
Security
Lütfen resimdeki güvenlik kodunu giriniz.

Ünlü ekonomist konut fiyatlarının şişirildiğini söyledi.

Ünlü ekonomist Nouriel Roubini, aralarında Türkiye’nin de yer aldığı birçok ülkede konut balonunun...
Devamı...

Kira Artış Oranı Hesabı Haziran 2014 TÜFE - ÜFE

Kira artış oranları, KONUTLAR ve İŞYERLERİ için AYRI AYRIDIR ! KONUT Kira Kontratları artış...
Devamı...

Yabancıların gayrimenkul yatırımları geçen senenin aynı dönemine göre % 42 arttı.

Yabancı yatırımcıların bu yılın Ocak-Nisan döneminde Türkiye'ye yaptıkları doğrudan gayrimenkul...
Devamı...

Kira Artış Oranı Hesabı Mayıs 2014 TÜFE - ÜFE

Kira artış oranları, KONUTLAR ve İŞYERLERİ için AYRI AYRIDIR ! KONUT Kira Kontratları artış...
Devamı...

Belediyelerce verilen Yapı Ruhsatları 2014 ilk çeyreğinde bir önceki yıla göre m2 bazında % 89 arttı!

Ocak-Mart, 2014 dönemi itibarı ile Yapı İzin İstatistikleri; Yapı Ruhsatı verilen yapıların...
Devamı...

Kurlar yükseldi, İhracat Arttı, İthalat azaldı !

Nisan 2014 itibarı ile Dış Ticaret İstatistikleri; İhracat %7,9 arttı, ithalat %9,5 azaldı Türkiye...
Devamı...

Kira Artış Oranı Hesabı Nisan 2014 TÜFE - ÜFE

Kira artış oranları, KONUTLAR ve İŞYERLERİ için AYRI AYRIDIR ! KONUT Kira Kontratları artış...
Devamı...

Emlak Vergisi %100 artıyor !

YENİDEN değerleme oranına göre 2014 yılında ödenecek ‘emlak vergisindeki artış oranı’ çok...
Devamı...

Kira Artış Oranı Hesabı Mart 2014 TEFE - ÜFE

Türkiye İstatistik Kurumu ( T Ü İ K ) verilerine göre, 2014 Mart ayı itibarı...
Devamı...

Şişli Cevahir A.V.M. kiralama taleplerini karşılamak için arkasındaki 4 Dönüm İBB arsasına talip oluyor.

Markaların kiralama talebine % 98 doluluk nedeniyle yanıt veremeyen Cevahir AVM, İBB'ye ait 4 dönümlük...
Devamı...
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8

Emlak Bildirimleriniz

Aradığınız Emlakı bildirin; EmlaXell ihtiyaçlarınıza en uygun gayrimenkulü bulsun.  Bildir... Satılık–Kiralık Emlakınızı bildirin; EmlaXell doğru fiyatla ve kısa zamanda gayrimenkulünüzü pazarlasın.

Devamı...

Emlaxell Ekspertiz

Emlakınıza ücretsiz ekspertiz yapalım. Satılabilir veya Kiralanabilir en doğru rakamı belirleyelim. Deneyimli ve gerçek bir uzman görüşünü mutlaka alın.

Devamı...

Emlaxell Franchising

İstanbul ve Türkiye çapında, Bulunduğu bölgeye hakim, Ücretsiz franchising, EmlaXell ORTAĞI OLUR MUSUNUZ ?

Devamı...